Apprenez tout sur les types de viager, les acteurs impliqués et les détails financiers.

Qu'est-ce que le viager ?

Définition et histoire

Le terme "viager" provient du vieux français et signifie "durée de vie". Cette forme d’acquisition, parmi les plus anciennes, a été pratiquée sous les empires Babylonien, Égyptien, et Romain. En France, le viager est un contrat aléatoire où l’achat d’un bien immobilier est réalisé avec des conditions spécifiques de paiement.

Les parties impliquées

• Crédirentier (vendeur) : la personne qui vend le bien.
• Débirentier (acquéreur) : la personne qui achète le bien.

Le viager repose sur un bouquet initial (optionnel) et une rente périodique, déterminés selon l’espérance de vie du crédirentier. La rente continue jusqu’au décès du crédirentier, constituant un aléa pour l’acquéreur, qui ne connaît pas la durée exacte des paiements.

En AUCUN CAS le débirentier (l’acquéreur) a accès à des informations concernant l’état de santé du ou des crédirentiers (vendeurs).

Dans le Code Civil, la vente en viager est classée comme un contrat aléatoire au même titre que l’assurance, les jeux et les paris.
L’article 1964 du Code Civil définit en effet le viager comme « une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain ».
L’aléa viager peut également se définir par l’expression suivante : « chances de gain et risques de perte ».

Toutefois si le décès du crédirencier (vendeur) survient dans les 20 jours de la signature de la vente en viager, la vente peut être annulée par les héritiers, au motif qu’il n’y avait pas d’aléa, avec quelques conditions…

78 % des ventes sont pratiquées sur 1 seule tête, dans le cas où il y aurait un conjoint, la rente serait à payer jusqu’au décès du dernier survivant.

Types de viager : libre vs occupé

Viager libre

Dans un viager libre, le crédirentier vend la propriété et la jouissance de son bien. L'acquéreur paie un bouquet et une rente. Ce type de viager a des avantages et des contraintes :

• Avantages : possibilité de vivre dans le bien ou de le louer.
• Contraintes : assumer tous les frais, y compris la taxe foncière et les gros travaux.

Viager occupé

Le crédirentier continue à occuper le bien et reçoit un bouquet et une rente plus faible comparativement au viager libre. L’acquéreur ne peut pas utiliser ou louer le bien pendant la durée du contrat.

Évaluationdu bouquet et calcul de la rente viagère

Déterminer le prix du bouquet

Le bouquet est un paiement initial qui varie généralement entre 10 % et 40 % de la valeur vénale du bien, avec une moyenne de 31 %. Ce montant est déterminé en fonction de la décote pour le droit d’usage et d’habitation (DUH) lorsque le bien est occupé.

L’abattement d’occupation pour le calcul du DUH peut être calculé de plusieurs façons.
Exemple du calcul de la DUH selon le barème Tolosa :
-Pour les femmes,
DUH 65 ans >> 58% de la valeur vénale
DUH 70 ans >> 53% de la valeur vénale
DUH 75 ans >> 48% de la valeur vénale
DUH 80 ans >> 43% de la valeur vénale

-Pour les hommes,
à âge égal, il faut déduire 5% supplémentaires.

Calcul de la rente viagère

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :
-la valeur vénale du bien,
-le versement d’un bouquet et son montant,
-le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.

Enfin la rente est calculée selon une table de mortalité*, c’est à dire en fonction de l’âge et du sexe du débirentier (vendeur), et selon si le viager est sur 1 ou 2 têtes.

Si le crédirentier (vendeur) libère le viager, la rente sera réévaluée de 30 à 35% (prévu initialement au contrat). En effet le débirentier (acquéreur) a désormais l’usage du bien, il peut par exemple le louer.
Le paiement de la rente prend fin au décès du ou des crédirentiers.

Si une ou des rentes ne sont pas honorées, quelle que soit la raison, même au bout de plusieurs années de bons paiements, le viager est rompu.

*La table de mortalité est publiée par l’Insee et les compagnies d’assurance. Les premières tables de mortalité datent du XVII ème siècle .

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Frais et fiscalité

Honoraires et droits de mutation

Tous les frais sont à la charge de l’acquéreur :

• viager libre : calculé sur la valeur vénale du bien augmentée des honoraires
• viager occupé : calculé sur la valeur vénale diminuée de la décote DUH

Fiscalité

• Bouquet : exonéré d’impôt
• Rente viagère : soumise à l’impôt sur le revenu, avec des abattements variant selon l’âge du crédirentier au moment du premier versement

Alternative : la vente à terme

La vente à terme est une alternative au viager qui offre une approche différente tout en partageant certaines similarités. Contrairement au viager, où le paiement de la rente est indéterminé et continue jusqu'au décès du vendeur, la vente à terme fixe une durée déterminée pour le paiement des rentes. Le contrat stipule une période précise durant laquelle l'acquéreur doit verser les paiements, généralement mensuels ou annuels.

Si le vendeur décède avant la fin de cette période, les paiements restants sont transférés aux héritiers du vendeur. Cette formule permet une certaine prévisibilité pour l'acquéreur, qui connaît la durée exacte des paiements à l'avance. En outre, cela protège les intérêts des héritiers, qui peuvent bénéficier des paiements restants. La vente à terme est souvent choisie par les vendeurs qui souhaitent sécuriser un revenu fixe pour une période déterminée sans les incertitudes associées au viager. Elle combine les avantages de la prévoyance pour les vendeurs avec la clarté des modalités financières pour les acheteurs.

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Pour plus d'informations ou pour étudier une vente en viager, contactez Stéphanie BEAUNE Optimhome immobilier au 06 64 21 12 98 ou stephanie.beaune@optimhome.com