Dans le cadre de la loi de finances pour 2025, le gouvernement a réintroduit et renforcé un dispositif fiscal destiné à encourager la transmission de patrimoine dans un but immobilier ou écologique. L'article 71 de la loi, promulguée le 14 février 2025, rétablit l’article 790 A bis du Code général des impôts, offrant une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit sur certains dons d'argent.

Un coup de pouce fiscal jusqu’à 300 000 euros pour les dons familiaux

Dès à présent, et jusqu’au 31 décembre 2026, les dons en numéraire réalisés en pleine propriété au profit d’un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou à défaut, d’un neveu ou d’une nièce, peuvent êtreexonérés de droits de donation, dans certaines conditions strictes.

Deux plafonds s’appliquent :

• 100 000 euros par donateur à un même donataire,

• 300 000 euros au total par bénéficiaire, tous donateurs confondus.

Cette exonération n’est valable que si les sommes données sont utilisées dans un délai de six mois pour :

1. L’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA),

2. Des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime rénov', sur un logement utilisé comme résidence principale du donataire.

Une obligation de conservation d’usage de 5 ans

Pour éviter les abus et garantir un usage durable du bien immobilier acquis ou rénové, le dispositif impose unedurée minimale de détention ou d’affectation:

• Le logement acquis avec les fonds donnés doit être conservé comme résidence principale ou mis en location à usage d’habitation principale pendant au moins cinq ans.

• En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre dufoyer fiscal du donataire.

• Pour les travaux de rénovation, le logement rénové doit également être la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans à compter de la fin des travaux.

À défaut, l’exonération fiscale est remise en cause, et les droits de donation redeviennent exigibles.

Cumul interdit avec d’autres avantages fiscaux

Le texte exclut tout cumul avec d'autres dispositifs fiscaux liés aux mêmes dépenses. Le donataire ne doit pas avoir déjà bénéficié :

• Du crédit d'impôt pour l'emploi à domicile (article 199 sexdecies du CGI),

• D’une déduction de charges au titre de l’impôt sur le revenu,

• Ou de la prime rénov’ pour les mêmes travaux.

L’administration fiscale pourra exiger la présentation de pièces justificatives prouvant la bonne utilisation des sommes.

Un dispositif temporaire assorti d’une évaluation parlementaire

Ce régime exceptionnel est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026, date limite de versement des sommes exonérées. Un rapport d’évaluation sera remis au Parlement avant le 30 septembre 2026, afin de juger de l’efficacité du dispositif, tant en termes de soutien à l’accession à la propriété qu’en matière de transition énergétique.

Compensation budgétaire via une taxe sur le tabac

Pour compenser la perte de recettes liée à cette exonération, le gouvernement prévoit une taxe additionnelle sur les produits du tabac. Une manière de financer ce levier en faveur du logement sans creuser le déficit public.

Un levier au croisement de la solidarité familiale et de la politique du logement

​Ce dispositif articule plusieurs objectifs politiques majeurs :

• Aider les jeunes générationsà devenir propriétaires malgré la hausse des prix et le durcissement du crédit immobilier,

• Encourager les transmissions intergénérationnelles, souvent freinées par la fiscalité,

• Accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier existant,

• Et soutenir la construction neuve, en berne depuis plusieurs mois.

En combinant incitation fiscale, conditions d’usage et exigence de résultats, cette exonération veut s’imposer comme un outil efficace et équitable, au service à la fois des familles et de l’intérêt géné

Texte de la Loi de Finance Donation

• PREMIÈRE PARTIE : CONDITIONS GÉNÉRALES DE L'ÉQUILIBRE FINANCIER (Articles 1 à 138)
• Titre IER : DISPOSITIONS RELATIVES AUX RESSOURCES I. - IMPÔTS ET RESSOURCES AUTORISÉS A. - Autorisation de perception des impôts et produits (Articles 1 à 137)
  
• SECONDE PARTIE MOYENS DES POLITIQUES PUBLIQUES ET DISPOSITIONS SPÉCIALES (Articles 139 à 197)

Article 71

I.-L'article 790 A bis du code général des impôts est ainsi rétabli :

« Art. 790 A bis.-I.-Les dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d'une telle descendance, un neveu ou une nièce sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la double limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire si ces sommes sont affectées par ce dernier, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement :
« 1° A l'acquisition d'un immeuble acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement ;
« 2° A des travaux et des dépenses éligibles à la prime prévue au II de l'article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 et réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont il est propriétaire et qu'il affecte à son habitation principale.
« II.-Le bénéfice de cette exonération est remis en cause si le donataire n'a pas conservé comme résidence principale ou n'a pas affecté à la location à usage d'habitation principale le logement à l'acquisition duquel ont été affectées les sommes d'argent mentionnées au I du présent article pendant une durée de cinq ans à compter de la date d'acquisition de l'immeuble ou de son achèvement, s'il est postérieur, ou s'il n'a pas affecté à son habitation principale le logement ayant bénéficié des travaux mentionnés au 2° du même I pendant une durée de cinq ans à compter de leur date d'achèvement.
« En cas de location, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
« L'exonération ne s'applique pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié du crédit d'impôt prévu à l'article 199 sexdecies du présent code, d'une déduction de charges pour la détermination de l'impôt sur le revenu ou de la prime prévue au II de l'article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 précitée.
« Le donataire conserve les pièces justificatives à la disposition de l'administration.
« III.-Le I s'applique aux sommes versées entre le lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 et le 31 décembre 2026. »

II.-Le Gouvernement remet au Parlement, avant le 30 septembre 2026, un rapport d'évaluation du dispositif prévu à l'article 790 A bis du code général des impôts.
III.-La perte de recettes résultant pour l'Etat de la création d'une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit sur les dons en sommes d'argent est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

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