Si vous êtes propriétaire en pleine séparation, quitter votre résidence principale avant de la vendre pourrait vous coûter cher. Découvrez comment éviter les pièges fiscaux et protéger votre exonération de plus-value.

Que dit la loi ?

La loi prévoit une exonération de la plus-value immobilière pour la résidence principale, mais celle-ci n’est pas automatique si le bien reste vide trop longtemps.

En cas de séparation, souvent un des conjoints quitte le foyer en attendant la vente du logement. Sans le savoir, il s’expose au risque de payer de la plus-value sur la vente de sa résidence principale.

Il est possible de conserver son statut de résidence principale, mais à deux conditions strictes :

Un délai "normal" d’inoccupation : le laps de temps entre votre départ et la vente doit être raisonnable.
Des démarches actives et documentées : La mise en vente doit être rapide et rigoureuse.

La solution est de pouvoir prouver avoir activement entrepris des démarches pour vendre, idéalement avoir signé un mandat de vente avec un professionnel avant de quitter le logement.

En cas de non-respect, la facture fiscale peut être lourde.

Que signifie “démarches actives et rapides” pour l’administration fiscale ?

L’administration évalue les efforts entrepris selon 3 critères :

Les raisons de la vente : un déménagement pour motif professionnel ou personnel valable peut jouer en votre faveur,
Les caractéristiques du bien : la localisation, la taille ou l’état du bien peuvent influencer sa rapidité de vente,
Le contexte économique : les conditions du marché local au moment de la vente sont prises en compte.

Les erreurs impossibles à dissimuler

Quitter le logement peut révéler des informations que l’administration fiscale ne manquera pas de croiser :

Si vous louez un logement après votre départ, votre nouveau bailleur déclarera votre identité aux impôts.
La domiciliation de vos courriers officiels peut également trahir votre changement de résidence principale.

Un cas concret : la décision de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux (09/01/2025)

Une affaire récente illustre les risques d’une vente trop tardive :

Le contexte : Une famille quitte sa résidence principale en mai 2013, mais ne signe un mandat de vente qu’en mars 2014. La vente est conclue en août 2014.
Les faiblesses relevées :

Aucune mise en vente immédiate
Absence de justification liée à des difficultés de vente.
Aucun élément expliquant le délai prolongé.

La Cour a refusé l’exonération de plus-value.

Le juge a également retenu que les contribuables ne pouvaient ignorer que le bien n'était plus une résidence principale, notamment au regard :
-des allocations logement perçues par l'occupante pour un autre bien.
-de la qualité professionnelle du père en tant qu’expert immobilier.

Conséquences : la Cour a également appliqué une majoration de 40 % pour manquement délibéré.

Les enseignements clés pour éviter les ennuis fiscaux

Voici les bonnes pratiques à suivre pour préserver votre exonération de plus-value :

Mettez en vente votre logement rapidement : idéalement avant de quitter le foyer,
Conservez toutes les preuves de vos démarches : mandat de vente, échanges avec le conseiller immobilier, publications en ligne,
Agissez dans un délai raisonnable pour vendre le bien,
Justifiez les éventuelles difficultés : état du marché local, caractéristiques du bien.

Pour aller plus loin : le rachat de part

Souvent souhaité, finalement rarement réalisé.

Bien souvent, notamment pour le bien-être des enfants, un des deux conjoints souhaite racheter la part de l’autre.

Cela veut dire être capable d’assumer seul le crédit immobilier sur 1 seule tête, les charges, et l’entretien global du logement.

Je rappelle que pour supporter 1000€ de crédit, il faut en gagner 3 fois plus.

Face aux réalités financières, cette solution n’est pas toujours possible. Il faut que cette réflexion arrive au plus vite afin de ne pas perdre de temps dans la vente de la résidence principale.