📊 Un marché immobilier en trois phases depuis 2021

Le marché des maisons à Eaubonne a connu depuis 2021 une évolution très structurée, directement liée aux conditions de financement et au contexte économique global.

On distingue trois phases principales :

2021–2022 : phase de tension et de hausse rapide
Le marché est porté par des taux historiquement bas et une forte demande pour les maisons avec extérieur.

2023–2024 : phase de correction
La hausse rapide des taux de crédit entraîne une baisse mécanique de la capacité d’emprunt des ménages, ce qui provoque un ajustement des prix.

2025–2026 : phase de stabilisation
Le marché retrouve progressivement un équilibre, avec des volumes de ventes qui se redressent et des prix qui se stabilisent.

📈 Évolution des prix des maisons à Eaubonne

👉 Données issues des ventes de maisons uniquement – 1er semestre de chaque année

Année	Prix médian au m²	Nombre de ventes
2021	4 060 €/m²	56
2022	4 550 €/m²	54
2023	4 210 €/m²	63
2024	3 969 €/m²	39
2025	3 911 €/m²	48
2026	4 200 €/m²	51

🔹 2021 → 2022 : un marché sous forte pression acheteuse

La hausse des prix s’explique par :

des taux de crédit extrêmement bas
une demande post-Covid très forte
une rareté des maisons disponibles

👉 Le marché est alors en situation de concurrence entre acheteurs.

🔹 2023 → 2024 : correction mécanique du marché

Le marché réagit directement à la hausse des taux :

baisse de la capacité d’emprunt
allongement des délais de vente
ajustement progressif des prix

👉 Il ne s’agit pas d’une crise, mais d’un rééquilibrage.

🔹 2025 → 2026 : retour à un marché plus rationnel

Les prix se stabilisent autour de 4 000 à 4 200 €/m².

👉 Le marché retrouve un fonctionnement plus sain, basé sur :

le prix réel de financement
la qualité du bien
la localisation

🏦 Le crédit immobilier : facteur déterminant

Le marché immobilier à Eaubonne est aujourd’hui principalement piloté par les conditions de financement.

Entre 2021 et 2023 :

les taux passent d’environ 1 % à près de 4 %
la capacité d’emprunt baisse de 20 à 30 %

👉 Conséquence directe :
ce n’est pas la demande qui disparaît, mais le budget des acheteurs qui se contracte.

Depuis 2025, la stabilisation des taux permet un retour progressif des acquéreurs, mais dans un cadre plus sélectif.

Voir le baromètre Cafpi.

🌍 Contexte économique et géopolitique

Le marché immobilier reste influencé par des facteurs externes :

inflation persistante
tension sur les prix de l’énergie
incertitudes géopolitiques (après la Russie, l'Iran)

👉 Impact concret :
le marché ne chute pas, mais les décisions d’achat sont plus longues et plus réfléchies.

🏠 Un marché désormais très segmenté

Le marché des maisons à Eaubonne fonctionne aujourd’hui à deux vitesses :

✔ Maisons rénovées (DPE A à D)

forte demande
délais de vente courts
prix stables
forte concurrence acheteurs

⚠ Maisons énergivores (DPE E à G)

audit énergétique obligatoire
négociation importante
délais de vente plus longs
décote significative

👉 Le DPE est devenu un facteur direct de valorisation immobilière.

🧱 Coût des matériaux et rénovation

Même si la flambée post-Covid s’est atténuée, les coûts de rénovation restent élevés.

Cela entraîne :

une forte valorisation des maisons rénovées
une décote sur les biens à travaux
une importance croissante du budget rénovation dans la négociation

👉 Le marché devient plus sensible à l’état réel du bien qu’à sa seule localisation.

📍 Eaubonne, ville recherchée

Eaubonne reste une commune attractive grâce à trois piliers structurants :

🚆 Accessibilité

Ermont–Eaubonne
Ermont Halte
Gros Noyer – Saint-Prix
Cernay

👉 La desserte vers Paris reste un facteur clé de maintien des prix.

🏫 Vie familiale

forte demande des familles
offre scolaire publique et privée qualitative
proximité des bassins d’emploi franciliens

🌳 Cadre de vie

environnement pavillonnaire
présence d’espaces verts
proximité de la forêt, du lac d'Enghien, des bord d'Oise, Chantilly, du Véxin

⏱️ Conditions réelles du marché

Les données terrain montrent un retour à un marché plus équilibré :

délai moyen de vente : ~100 jours
marché actif mais plus lent qu’en période de taux bas
retour des négociations entre acheteurs et vendeurs

marge de négociation : environ -5 % en moyenne
plus faibles sur biens bien positionnés
plus fortes sur biens surestimés

⏳ Les biens "usés"

Jargon immobilier.

Une belle maison, bien placée, avec de belles prestations intérieures et extérieures… et pourtant.

Sur un marché où l’offre est supérieure à la demande, un bien visible depuis plusieurs mois perd progressivement en attractivité et peut donner l’impression d’un bien difficile à vendre.

Il finit par susciter des doutes chez les acquéreurs : ils se demandent s’il y a un problème, si le prix est trop élevé ou pourquoi il n’est toujours pas parti. Résultat : moins de visites, moins d’intérêt.

C’est pour cela que la mise en vente est déterminante : un prix correctement positionné dès le départ, des photos de qualité et une diffusion efficace.

Et lorsque la dynamique ne se met pas en place, il peut être plus pertinent de faire une pause, de retirer temporairement le bien du marché, de retravailler la stratégie (prix et présentation), puis de le remettre en vente pour relancer l’intérêt.

👉 L’été (14 juillet - 31 août), ou la période de fin d'année (15 novembre - 15 janvier), peuvent d’ailleurs être des moments des respiration alors que le marché est au ralenti ; cela permet souvent de “réinitialiser” la perception du bien auprès des acquéreurs.